地产股进入持续上涨阶段！

最新重要会议中对于房地产的定调发生边际变化，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”是新的政策表述。2023年1季度，房地产销售一度明显回暖，但是持续性低，2季度房地产销售迅速从过热变成过冷。

如今政策再次呵护房地产行业，我们认为房地产行业将迎来一段景气度上行的时期，投资者可以关注房地产行业的投资机会。笔者在2022年11月的《久别重逢的复苏周期，地产链王者归来》中提出2023年将是房地产行业的复苏之年，这个观点很有可能被证实。

本轮房地产复苏周期将类似2015年房地产周期，持续、缓慢的复苏是主基调。中国房地产长周期已经见顶，住房总需求已进入下降期，房地产行业可能以稳定的速度逐步下行。基于人口的视角，房地产在2030-2035年，住房总需求降至13亿平米附近，2021年的销售量达到18亿平方米。

(资料图片仅供参考)

2022年这个数字降至13.5亿平方米，属于阶段性低点，如果今年房地产销售企稳，之后逐步下行，那么15年（2021至2035）间年均降速2.5%。事实上，中国在2012年就经历了刘易斯拐点，劳动力供给过了顶峰。

受此影响，2015年的房地产复苏周期相较以往的周期，复苏周期周期更长。当前，中国已经迎来第二个人口拐点，即总人口数负增长，在当前背景下，房地产复苏的周期可能被进一步拉长。2015年房地产行业出现了一轮长达24个月的复苏期，是历史上持续时间最长的复苏期。

房地产销售增速于2015年2月见底，房价于2012年5月见底，房地产销售增速见顶时间为2016年9月，但是之后房地产销售在高位维持了相当长的一段时间，2017年4月销售面积累计同比增速15.7%，出现了明显的降幅，并且之后增速一路下行，因此将2015年4月至2017年4月的24个月定义为复苏期。

参考2015年经验，房地产短周期内的地产链投资路径可能是：房地产板块在整个房地产复苏周期表现最强，机械设备率先启动，但是持续性比较弱，房地产板块见顶后，建筑材料和家用电器持续性较强。我们选取房地产复苏周期开始前的第12个月作为基期，用行业指数相对基期比值与沪深300指数相对基期比值之差作为超额收益。

在2015年的房地产周期内，房地产指数的超额收益率从2月的16%上升至12月的81%，行业指数明显跑赢市场，同期内，建筑材料和机械设备行业大的超额收益率也上升超过30%，其他行业的超额收益率明显低于这三个行业。前后顺序方面，机械设备最先启动，但是持续性比较弱，房地产板块在整个房地产复苏周期表现最强，建筑材料和家用电器持续性较强。

2015年房地产投资机会

数据来源：Wind、九方金融研究所

我们预期2023年房地产复苏周期内，最为受益的还是房地产板块，尤其是国企中的成长型品种，其次是民企中的优质标的，二者能够穿越牛熊，并且即将进入扩张期的标的。这类企业，能够最大程度受益于复苏期。考虑到房地产复苏周期可能长达1-2年，股价在此期间内可能持续上涨。

当前，各地的土地价格较高点下降许多，土地溢价率不断下行，房地产企业的成本在下降，同时，房价短期有修复的动能，谁能够在大势向下的时期扩张资产负债表，谁就能占的先机。除了房地产企业，房地产链的部分品种也存在投资机会，水泥的需求端与房地产周期高度绑定，高弹性品种的水泥股存在机会。银行、保险中部分品种此前因房地产行业的一些新闻冲击，股价受到影响，复苏期内的股价可能也将受到提振。

国企中，常见的高弹性品种如华发股份和中交地产。华发股份是地方国企，财务保持健康，三道红线维持绿档，并且聚焦核心城市，近年来主要在上海、杭州、珠海等城市拿地。房地产复苏的背景下，销售弹性高于行业平均水平。中交地产是国企中收入高速增长的品种，尽管短期利润还没有起色，但是2023年可能是公司利润改善的年份。

民企中新城控股和金地集团是优质品种。新城控股三条红线绿档达标，好于大部分民营房地产企业。并且商业地产收入占比明显高于其他民企，2022年末，公司管理的已开业吾悦广场共140个，2023年预期仍然会高速成长。金地集团现金短债比合理，三道红线指标维持绿档，财务运营稳健，并且以市盈率衡量，在招保万金中是估值最低的标的。

水泥行业中华新水泥是典型的高成长股，华新水泥近十年营收复合增长率11.17%，超过行业规模企业平均水准。预期在本轮复苏期内，公司的营收增速仍然能够保持行业前列。

招商银行和中国平安是传统的优质金融白马股，近年来受到房地产行业下行的影响，经营受到影响，房地产行业企稳后，经营预期会逐步恢复。

本报告由尤众元（登记编号：A0740623070006）进行撰写。

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